A Magyarországon élő emberek száma a szomorú demográfiai trendek és a lehetőségek örvendetes bővülése (külföldi tanulmányok, munkavállalás) miatt is apad. De még így is 30 ezer új lakásra van szükség az állomány megújításához. „De miért?” – kérdezné a reklámbeli kisfiú.
Magyarország népessége kb 40 éve folyamatosan fogy. 1980-ban még átmeneti erősödés után 10,7 millió fővel érte el lokális csúcsot. Persze az első világháború előtt 18 millió fő felett is volt Magyarország népessége. Most már csak 9,77 millióan vagyunk, ami évente 25 ezres átlagos csökkenésnek felel meg. Most egyébként éppen egy kicsit kedvezőbb a trend, volt olyan év, amikor 40 ezernél is többel fogyott a magyar, az elmúlt években azonban már 10 ezer fő alatt volt a fogyás.
Talán a migráció?
Felmerülhet a kérdés, minek kellenek új lakások egy fogyó népességnek? Hiszen ha 10,7 millió ember elfért valahogy az ország területén, akkor gondolkodhatunk úgy, hogy csak be kell költözni a meglevő lakásokba és a népességfogyás miatt még „szellősebben” is leszünk.
Esetleg indokolhatná az igények növekedését a bevándorlás-kivándorlás egyenlege. Vagyis, ha azt tapasztaljuk, hogy sok külföldi jön be az országba, a környező országok magyarságából, vagy esetleg távolabbi országok diákjaiból, munkavállalóiból, bevándorlóiból, akkor az lehet talán magyarázat. Nos, Magyarország esetében ez sem indok, hiszen 1980 és 2021 között, bár valóban színesebb lett a magyar társadalom és nagyon sok környező országban élő magyar próbált szerencsét az anyaországban, ez az időszak együttjárt az uniós határnyitással, egészen biztosak lehetünk abban, hogy a kétszáz-, háromszáz-, akár négyszázezer magyar, aki Bécsben, Londonban, vagy éppen Münchenben próbált szerencsét nagyobb szám, mint amennyien hozzánk érkeztek.
Lakásépítés egykor és most
Az 1990-es rendszerváltás előtt évente 45-50 ezer lakás épült. Akkoriban még a népességgyarapodást, urbanizációs folyamatokat kellett kiszolgálni új ingatlanokkal. Azelőtt több generáció együttélése volt jellemző, és az is megesett, hogy akár idegen családok, eltartottak éltek közös fedél alatt. Ezeknek a háztartásoknak a felbomlása is igényként jelentkezett.
A rendszerváltás után ez a lendület apadt, sőt a 2008-as ingatlanválság utáni hitelpiaci és ingatlanpiaci összezuhanásban annyira kifulladt, hogy pár évig még 10 ezer új lakást sem építettek.
Ökölszabályként azt lehet mondani, hogy ha a magyar lakásállomány most 4,5 millió, akkor évente 30 ezer új lakásra van szüksége a piacnak az állomány minőségének legalább a megőrzéséhez.
Erős évek után
Az elmúlt években egyébként viszonylag szépen nőtt az új lakások mennyisége.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2020-ban 28 208 új lakás épült, 34 százalékkal több, mint egy évvel korábban.
Mit jelent ez az említett 30 ezer új lakás, mint minimumkövetelmény? Ez nem sok, a meglévő állománynak kevesebb mint 1 százaléka. Kalkulálhatunk úgy is, hogy ilyen ütemben egy-egy lakás csak 100, de inkább 150 évente cserélődik csak le egy újra. Belátható, hogy az évi 30ezres bővülés messze van attól, hogy lakáspiaci buborékot kiáltsunk, természetes cserélődésnek, minőségi változásnak is szerény.
A legtöbb új lakás természetesen Budapesten épül, a főváros azonban nem múlja felül a vidéket ahhoz képest, hogy a lakosság tekintetében miként állnak az arányok. Vagyis nagyon erős trendnek nem nevezhető a „vízfejű főváros” dominanciája és besűrűsödése sem.
A többi város közül Debrecen, Győr és Szeged emelkedik ki, ami természetesen szintén a népességgel függ össze, mérete alapján talán Miskolctól várhatnánk nagyobb mennyiségű új lakást. Ha pedig egy kicsit jobban kiterjesztjük a fókuszunkat, akkor is az tapasztalható, hogy a Közép-Dunántúlon és Észak-Magyarországon épült a népességhez képest kevesebb új lakás.
Kongó üresség
Szokás továbbá a fejlesztők szemére vetni, hogy úgy fejlesztenek új épületeket, hogy eközben minden tizedik lakás „üresen áll” Pedig egy üres lakásnak sok oka lehet:
- valaki örökölt egy lakást, de még nem nyúlt hozzá, nem újította fel, nem adta ki,
- vagy éppen Brüsszelben kapott állást a családfő, de azért megtartották a lakásukat, amikor hazaugranak, legyen hol aludni,
- más a covid alatt leköltözött a Balatonra, mert van egy komfortos nyaralója, a pesti lakás üresen áll.
Ezek ugyan csak egyedi élethelyzetek, de valójában összeadódva a sok kis sztorit, nagyon komoly lakásállomány, minden tizedik, de egyes becslések szerint inkább félmillió lakás úgy van a rendszerben, hogy nem fedezi éppen a lakhatását senkinek. Ez azt jelenti tehát, hogy 4millió háztartáshoz nem pontosan 4 millió egyedi ingatlan tartozik, hanem jóval több. Ráadásul az ingatlanpiacon fontos tényező a lokáció, márpedig a lakások egyenetlen eloszlásúak. A lakáspiac is olyan, mint a strukturális munkanélküliség. Lehet, hogy a kecskeméti Mercedes gyár közelében lakáshiány alakul ki, egy elnéptelenedő bányavárosban pedig lakásfelesleg, ahogyan CNC-gépkezelőből is mindig hiány van, bölcsészből pedig (állítólag) túlkínálat.
Mindenesetre fogadjuk el a szakemberek becslését, évi legalább 30 ezer új lakás kellene egy egészséges magyar lakásparkhoz, az elmúlt években csúcsra járatott demográfiai programokkal és lakáspiaci keresleti oldali támogatásokkal is csak megközelíteni tudtuk ezt a számot. Nincs tehát oka félni senkinek, aki új lakás vásárlásában gondolkodik: egyhamar nem fenyegeti az a sors, hogy a jövőben túlkínálat lenne és olcsóbb árak.
forrás: