Ha egy adó csökken, annak örülni kell. Természetesen a fejlesztők, a vásárlók, a kivitelezők, a lakáspiac minden szereplője örömmel üdvözölhette, hogy az új építésű ingatlanok adója 27 százalékról, 5 százalékra apadt. Akkor most érezni fogjuk a végső árakban is a csökkenést? A kérdés eldöntendő, a válasz nem eldöntött.
A teljesen logikus piaci reakció szerint igen. Hiszen nem mindegy, hogy valami 127, vagy 105. Az utóbbi határozottan kevesebbnek tűnik. Ráadásul a lakásépítések piacán eleve egy furcsa, kettős piaci helyzetet segít feloldani az új adózás. Egy ideig egyszerre voltak jelen a piacon az 5 és a 27 százalékos adózású lakások.
Ha azonban a mostani környezeti tényezőket is figyelembe vesszük, talán az a reálisabb válasz, hogy csökkenést tapasztalhatunk, de több okból sem jelenik ez meg teljes mértékben a végső fogyasztói árban.
- Elszálltak a világpiacon az építőipari alapanyagárak.
- Itthon komoly keresletet ébreszt a sok lakástámogatási (hivatalos nevén otthonteremtési) támogatás.
- Ráadásul olyan felújítási dömping indult, hogy a különböző mesterek, vagyis az új építésű piac humánköltsége is gyorsan tart felfelé.
- A lakáspiacon is megjelent a klímakérdés, ezúttal nem a légkondikra gondolunk, hanem arra, hogy a szigorodó energetikai, energia-hatékonysági előírásoknak is drágábban lehet csak megfelelni.
Akkor hiába az egész? Természetesen szó sincs róla, az adócsökkentés mindig kedvező. A helyzet talán úgy értékelhető, hogy egy igazán erős lakáspiaci áremelkedést segít megfogni az adóemelés, ráadásul úgy, hogy az a Covid utáni gazdaság fellendülést is támogatja. Az sajnos egy szerencsétlen véletlen, hogy a hazai piacon a kereslet erősítése éppen leterhelt mesterek és magas, mi több, tovább emelkedő alapanyagárak mellett következik be.
A gazdaságösztönző hatás
A magyar gazdaság szeretné megnyerni a covid utáni időszakot. Hatalmas mentőcsomagokkal, európai forrásokkal, lakáspiaci intézkedésekkel szeretnénk a gyorsan kilábaló országok közé tartozni.
Vagyis most nem jellemzőek a megszorítások, még nem történnek érdemi intézkedések a gazdaság hűtésére, a hiány csökkentésére, nincsenek nagy adóemelések.
Helyette a kormány élénkíti a keresletet, amit a lakáspiacon áfacsökkentésben, illetékmentességben, támogatott hitelekben és lakásfelújítási támogatásban is láthatunk. Mindez valóban sokaknak ad lökést az első lakás megvásárlásához, vagy akár a szintugráshoz. Ahol ennyi eszköz segíti a keresletet, ott természetesen az árak is emelkedhetnek.
Ugyanakkor az, hogy az új építésű ingatlanok vásárlására vagy építésére az eddigi 27 százalékról, kedvezményes 5 százalékra csökkent a forgalmi adó, mindenképpen olyan segítség, amely úgy támogatja a keresletet, hogy maga a lakásár nem nő.
Leegyszerűsítve, ahol már átadásra kész a lakás, vagy a ház megépítése, ott az áfa csökkentése valóban jelenthet árcsökkentést. Ám, ahol még folyamatban van az építés, ott a gyorsan dráguló anyag- és munkadíjak árfelhajtó hatását tudja csak letörni.
A pontos feltételek
Minden adózással kapcsolatos cikk örök jó tanácsa, hogy annak, akit majd a pénztárcáján keresztül érint egy adóváltozás, érdemes alaposabban is utánajárni a részleteknek, nehogy valamit félreértsen. A fő pontokat az alábbiakban kiemeljük:
- Az áfa mérséklése 2021. január 1-től lépett hatályba, azokra a lakásokra vonatkozik, amelyek 2022. december 31-ig végleges építési engedéllyel rendelkeznek.
- A lakások kifizetése ugyanakkor a fenti feltétel teljesülése esetén, 2026. december 31-ig kitolódhat. Vagyis 5 százalékos áfát kell csak fizetni a 2023. január 1. és 2026. december 31. közötti részletekre is.
- Az adócsökkentés segíti a tavaly megvett új építésű lakás idei részleteit is, de nem lehet a már megfizetett (27 százalékos adóval kalkulált) részletek adókülönbözetét (a 22 százalékot) visszaigényelni.
- A programnak nem célja a luxusingatlanok támogatása sem. Ezért az 5 százalékos áfa csak a 150 m2 alapterületnél kisebb új lakásokra és a 300 m2-nél kisebb alapterületű új házakra érvényes.
Fenti pontok alapján nagyjából kirajzolódik a törvényalkotói szándék, ugyanakkor a pontos részletek tekintetében lehetnek határesetek. Akár abban, hogy melyik részletre vonatkozik a 27 és melyikre az 5 százalékos áfa, de még az is képlékeny lehet, hogy pontosan mi minősül új építésnek.
Itt már tényleg érdemes lehet konzultálni, tájékozódni. Az olyan lakás, amit korábban még nem vettek használatba, amelynek a vevő az első rendeltetésszerű használója, vagy ahol még nem telt el két év a használatbavétel után és megtörténik az értékesítés, szóval ezek mind megfelelnek az „új” kritériumának.
A házaknál is valahogy így kell gondolkodni. Az építés alatt álló házak biztosan megfelelnek a kritériumoknak, de a kész családi házak is, ha a használatbavételi eljárás még folyamatban van.
forrás: